Мошенничество при купле-продаже квартир в новострйках.
При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:
· получения в установленном порядке разрешения на строительство;
· опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
· государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.
Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В роли мошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынке строительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личности таких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и не соглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоров займа.
При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение .
Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы.
Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?
Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".
Как же устроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, на одной продаже жулики могут не остановиться - та же многострадальная квартира может пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.
Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.
Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.
Еще один общий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игроки со сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается. Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужить как минимум поводом для дополнительных проверок.
Что же делать, если вы втянуты в мошенничество?
Если, например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройка заморожена, деньги не возвращают и лишь "кормят" обещаниями? В самом запущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно "но": суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои "кровные", они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтому вытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой, проверенный - не получится. Сумма будет не та!
Неудивительно, что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариваться с застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроит дом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шанс дождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика - это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом не собираются. Тогда - в суд!
По оценкам Ассоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которые зачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком.
Риски также связаны с качеством строительства и соблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролировать на раннем этапе инвестирования проекта дольщиком.
ВОСЕМЬ СПОСОБОВ ОБМАНА ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ
Обман на рынке недвижимости, в том числе и первичном рынке, всегда присутствовал, и присутствует в настоящее время. Очень многие участники данных отношений, в том числе и сами застройщики, применяют те или иные способы обмана своих клиентов. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Не стоит думать, что если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать «подвохов», на практике данное правило очень часто не работает.
Рассмотрим некоторые варианты обмана дольщиков - покупателей.
Вариант первый. Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика.
Второй вариант. Застройщик под своим именем продает квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы.
Вариант третий. Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости покупаемой квартиры.
Четвертый вариант обмана. Компания заключает договоры на продажу квартир с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры в новостройках или офисы третьим лицам. При этом сам застройщик так же реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым уже ранее данные объекты были проданы. Кто бы в этом примере не был прав, застройщик или инвестиционные компании, но результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно, два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.
Пятый пример обмана состоит в следующем. Продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта, застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают квартиры или офисные площади из принадлежащего администрации фонда. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис.
Шестой путь обмана – продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох данной схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на покупку квартиры не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.
Седьмой способ обмана – это площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Более того, думаю, многих удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза. Вот так, на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы необоснованных денежных средств.
Восьмой, скорее всего самый наболевший и распространенный способ обмана дольщиков, это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что имеет широкое распространение при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.
Есть еще множество способов напрямую обманывать дольщика, или косвенно не доводить до сведения или доводить до сведения очень искаженно существенную по сделке информацию, все перечислить в одной статье достаточно сложно. При этом хотелось бы обратить внимание на следующую, очень интересную для покупателей информацию, а именно: суды всегда при наличии спорной ситуации задают дольщикам (покупателям) вопрос о том, почему взрослый, не лишенный дееспособности гражданин, мог заключить подобный договор, о чем он думал, когда покупал квартиру. Исходя из данных вопросов суда, могу посоветовать следующее: не торопитесь отдавать свои деньги за желаемую квартиру, вернуть их будет значительно сложнее, а в некоторых случаях вообще невозможно.
Звоните нам : (351) 777-08-93 , (351) 2 815-817
Пишите : vodoley.ltd@mail.ru
По материалам сайта Домком.ру
