Р
аспространение договоров уступки права требования в строительстве связано с тем, что, во-первых, инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи, - рассказывает
юрист АН «Роланд» Сергей Синицын. - Во-вторых, оформление права собственности на недвижимость - длительный процесс, занимающий немалое время. Ну а затягивание сроков строительства, изменение финансовых обстоятельств – вот причины, которые заставляют граждан переуступить свое право на квартиру в новостройке.
Закон предписывает определенные правила такой сделки.
C 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Напомним, что этот правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу этого закона.
Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости в Рязани, заключается на стадии строительства. Покупатели все чаще хотят купить жилье абсолютно новое, с современными коммуникациями, чтобы еще до заселения можно было сделать ремонт и перепланировку по своему вкусу.
Если решение изменилось...
Жилье в строящемся доме в Рязани можно приобрести разными способами. Один из них - переуступка права и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья (заключение договора цессии).
Допустим, дольщик по каким-то причинам решил отказаться от запланированного приобретения жилья в строящемся доме. Первое, что он может сделать, - это, если в договоре долевого участия прописаны условия прекращения его действия, то расторгнуть его и потребовать возврата денежных средств. Однако расторжение договора по собственной инициативе может повлечь выплату штрафа за нарушение условий инвестирования (около 15-20% от стоимости жилья).
В случае же, если денонсация договора не предусмотрена, то альтернативным выходом из ситуации становится переуступка права на квартиру другому человеку. То есть сам дольщик может найти покупателя на правопреемственность и заключить с ним договор цессии. В этом случае компенсацию бывшему инвестору уже не придется выплачивать.
Изучаем новый вид
Принято различать два вида «долевки»: старая (разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года) и новая (после 1 апреля 2005 года). Последняя из них подпадает под действие закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Поэтому считается, что участвовать в новой «долевке» безопаснее.
Во-первых, после вступления в силу этого закона сами договоры долевого участия стали подлежать обязательной регистрации. А регистрация предусматривает и страхование, и стоимость, и сроки строительства и сдачи объекта строительства. По закону переуступка прав на долевку возможна только после регистрации договора участия в долевом строительстве.
Стоит отметить, что договор цессии вовсе не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество. Во избежание разочарований надо заранее хорошенько ознакомиться с репутацией застройщика.
Конечно, помощь специалистов рынка недвижимости в этом деле не лишняя. Консультация профессионального риэлтора Рязани прольет свет на то, можно ли доверять этой строительной фирме, хороший ли у нее послужной список и стоит ли вообще ввязываться с ней в долевое строительство.
Согласие - обязательно
- Договор уступки прав в долевом строительстве - это не простой договор купли-продажи квартиры. И, несмотря на относительную схожесть, технологии совершения этих сделок несколько разнятся, - объясняет специалист по недвижимости, помощник юриста АН «Роланд» Ирина Любухина. - Так, например, важным отличием является то, что в квартире, приобретаемой по договору долевого участия, никто не может быть прописан.
Но согласие супруга на сделку и разрешение отдела попечительства, если в «долевку» были включены дети, необходимы так же, как и в случае продажи реальной квартиры. Плюс ко всему важно уведомить застройщика о передаче прав на квартиру в строящемся доме.
Оформим отношения!
Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации.
Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу.
Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации.
При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.
Но в то же время должник (например, застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.
Зачем договору условия
Не вызывает сомнений тот факт, что договор уступки права требования, как и любой другой гражданско-правовой договор, должен содержать существенные условия.
Гражданским кодексом РФ не установлено, какие именно условия следует считать существенными. Исходя из положений статьи 432 ГК РФ, следует сделать вывод о том, что единственным существенным условием договора уступки требования является его предмет, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным.
В то же время возникает вопрос, следует ли указывать в договоре уступки требования основание совершения договора.
Гражданское законодательство не содержит каких-либо требований об обязательственности указания для цессии какого-либо определенного основания (цели) ее совершения.
Стороны, вступая в договорные отношения об уступке требования, безусловно, чем-то руководствуются. Поэтому в основании договора об уступке требования всегда лежит та или иная гражданско-правовая сделка (купли-продажи, дарения), цессию можно использовать и как средство платежа, и в иных целях. На вопрос о том, можно ли использовать договор цессии как средство платежа, ответ будет положительным.
Роли по документам
Какие же роли в договоре цессии принадлежат цеденту (первоначальному кредитору), цессионарию (новому кредитору) и должнику?
По общему правилу должник занимает пассивную позицию при заключении цедентом и цессионарием договора цессии, чего нельзя сказать о цеденте и в особенности о цессионарии. Если цедент расстается с требованием к должнику и поэтому ему безразлична дальнейшая судьба переданного права требования, то цессионарий приобретает это право, и он, как никто другой, должен быть заинтересован в том, чтобы реализовать полученное право. Прежде всего заинтересованность цессионария должна проявляться в точном и полном описании предмета договора цессии. В то же время конкретизация предмета цессии не поможет новому кредитору в случае, когда ему уступлено несуществующее право.
В случае, если строящаяся квартира была приобретенная у подрядчика, обязательно получите у строительной компании гарантийное письмо, об отсутствии задолженности подрядчика перед строительной компанией! Данное действие обезопасит в дальнейшем будущего собственника квартиры, инвестировавшего строительство жилья, от проблем, связанных с отношениями строительной компании (заказчика) и подрядчика.
Читайте внимательно все права и обязанности, вытекающие из данных договоров, - это ваша гарантия на будущее!
