Мнение эксперта
Андрей Климов
юрист АН «Генрис»
- В Рязани практически не было случаев двойных продаж. Можно привести в пример лишь один прецедент: строительство дома по ул. Новоселов, 60. Там компания-застройщик обанкротилась, другая компания стала правопреемником. В итоге каждая компания от своего лица продавала одни и те же квартиры. Но это было почти десять лет назад, и ситуацию удалось разрешить: «без денег и без квартиры» никто не остался.
Сейчас в обязательном порядке в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, и вторая продажа просто невозможна. Пару лет назад был случай в нашем агентстве, когда пришел покупатель, самостоятельно нашедший довольно дешевую квартиру. Он обратился к нам с просьбой сопроводить сделку. Однако хозяин квартиры категорически отказался иметь дело с агентством. Как потом оказалось, квартира уже была продана, а у хозяина на руках осталось свидетельство о собственности, и он пытался хотя бы получить задаток и быстренько уехать. После того как мы выяснили его мотивы, он перестал отвечать на телефонные звонки.
Поэтому мошенники не хотят идти в агентство: они понимают, что их обман легко раскрыть. Возможно, идут какие-либо судебные разбирательства, но они касаются дел, когда недвижимость приобреталась без участия агентства.
В обычной практике подписание договоров в простой письменной форме производится в Управлении Росреестра. Если регистратор видит, что квартира уже зарегистрирована на кого-то, он откажет в регистрации. Чисто теоретически возможно такое, что один договор подписали в Росреестре, а другой - в нотариальной конторе, после чего получили деньги, а уже когда обратились к регистратору в Росреестр, выяснилось, что на данную квартиру право уже зарегистрировано. Но это довольно сложная система, и на практике мы не сталкивались с такими случаями.
Если всё-таки случилось так, что люди отдали деньги за квартиру, а она уже зарегистрирована на другого собственника, нужно обращаться в суд. Если собственник квартиры пошел на двойную продажу, значит, он действует из мошеннических соображений. Вообще же лучший способ обезопасить себя - проводить все расчеты после регистрации сделки.
И
ногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Еще несколько лет назад такого рода «сделки» имели место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. До сих пор вопрос о том, как защититься от двойной продажи, остается актуальным.
По словам специалистов, в зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными.
К примеру, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор.
Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, то в данном примере не имеет значения, кто первым подписал или оплатил договор, а имеет значение, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами.
Первый прав
- Единственный орган, имеющий право государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, - это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, или, проще говоря, Росреестр, - напоминает юрист АН «Роланд» Сергей Синицын. - Росреестр вносит все изменения по объектам недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Что касается вторичного рынка недвижимости, то, опять же, в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости. Иные покупатели на данный объект претендовать не могут. Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.
Указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам, распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно, как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось. Т.е. в данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект.
Возмещение по суду
Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае - продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ №10, Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Своя сторона защита
И самое главное, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать: суд - это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, независимо. На основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой позиции. Суд, поясняется на портале «Личные деньги», не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести.
Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает. Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так, и никак по-другому.
Личные гарантии
Как же обезопасить себя при покупке недвижимости, что бы не оказаться без денег и без квартиры?
- Однозначно ответить на данный вопрос нельзя, - комментирует ситуацию Сергей Синицын. - Личная предусмотрительность и осторожность при совершении любых сделок - это, наверное, основная гарантия безопасности. Также немаловажно присутствие доверенных вами профессионалов на данных сделках, которые могут учесть все нюансы по отчуждению недвижимого имущества, передачи денежных средств за отчуждаемую недвижимость, и которые в будущем, если случится такая ситуация, будут выступать в качестве свидетелей по решению возникшего вопроса.
