УСТУПКА ПРАВА ПО ДДУ ОТ ЮРИКА К ФИЗИКУ

Отправлено 08 Июль 2011 - 15:03

Mich, имея в собственности дом, вы можете в любой момент разделить его на квартиры и зарегить право собственности на квартиры. Я выше приводила примеры практики, когда судьи занимаются выяснением воли сторон.
И снова подчеркну, квартиры/помещения не строятся, строится дом. А уж потом инвесторы/дольщики приобретают права на помещения в доме или на сам дом. Все квартиры в доме - это, с одной стороны, какое-то количество квартир. Но с другой, они по сути представляют собой весь дом. Соответственно Росреестр или суд могут родить вывод, что имеет место инвестконтракт, т.к. в собственность инвестора поступят все помещения, общей долевой собственности не возникнет.
Я бы в таком случае подстраховалась и поставила в предмет договора на одну квартиру меньше, чем есть в доме (если уж хочется сделать ДДУ и уступать потом физикам права требования).

Ваша ссылка выводит на тему, а потом на пустую страничку КАД. Поделитесь номером дела, плиз, пополню им свою подборку.
Что до практики, то она столь разнообразна, что предугадать судебный акт местами сложно. Поэтому, выбирая способ реализации проекта, надо учитывать все возможные проблемы.

Отправлено 08 Июль 2011 - 19:05

" GellaX: Долей это станет, если стороны определят, что возникает право общей долевой собственности на ___ долю в праве на дом."

Попрошу не выражаться...

))

"Доля в праве собственности на дом" тоже самое, что и "30% квартир в доме" (по инвест контракту)! И никакой общей долевой собственности. А при индивидуализации квартира+общая долевая собственность на общее имущество. Причём инвесторов по инвест контракту может быть сколько угодно. Одному 50% квартир, другому 0,1%, третьему 49,9% и эти проценты и есть доля. Эту долю можно написать и в дробях 1/2, 1/1000 и 499/1000. Всё равно это доля. Доля в праве собственности на дом! В рег палату несёшь итоговый акт к инвест контракту с конкретными квартирами и открываешь адрес.
Фактически инвест договор больше долевой, чем ДДУ по 214-фз, где доля в виде конкретной квартиры не определена в абсолютной величине, да и никому не нужно её там определять. Это просто назвали этот тип договора ДДУ, потому что просто назвали и всё, без конкретного смысла слова "долевого" и долевого там меньше, чем в инвест.договоре.

GellaX: А 30% квартир в доме означает лишь то, что договором будет предусмотрено приложение или какой-нибудь предварительный акт распределения квартир в доме. То есть их индивидуализируют. И передаче будут продлежать конкретные индивидуально определенные квартиры, на которые возникнет право собственности.

Извините, если приложение, то только ДДУ по 214-фз!

Отправлено 09 Июль 2011 - 05:59

Отправлено 17 Август 2011 - 09:46

Цитата

В первом случае юрик может уступить права из ДДУ физику, во втором - не может.

Выложите ссылку на норму закона, в которой это написано

Цитата

если юрики заключили ДДУ, то правоотношения регулируются 214-ФЗ, и уступка возможна

Полагаю это Ваше суждение ошибочно, поскольку основано на домыслах.
Правильное решение заключается в разумном соотношении пункта 3 ст. 1, ст. 11 214-фз и пункта 1 ст. 388 ГК и применении ст. 431 ГК при толковании спорных норм.
В ст. 11 214-фз допускается уступка по дду при определенных условиях, если это не запрещено законом (см. пункт 1 ст. 388 ГК)
В пункте 3 ст. 1 не допускается уступка от юрика физику, причем, запрет распространяется на все сделки, в том числе, и дду, если конкретный дду соответствует всем признакам, которые я перечислил выше в посте № 7. Ведь вложение долевых инвестиций есть инвестиционная деятельность, а ее целью является строительство мкжд и передача в собственность дольщику помещения в мкжд.
Даже если принять за аксиому, что это коллизия, пункт 3 ст. 1 имеет приоритет в применении по отношению к ст. 11 так как эта норма равна по силе, но более свежая - действует с июля 2006 года.
То, что Росреестр регистрирует такие уступки - я бы не назвал бы это юридическим доводом. Это довод практического плана, поскольку некоторые регистраторы в большей степени бизнесмены, чем юристы.
Jazzanova, относительно регистрации договоров уступки: регистрируем уступки от юр.лица - физ.лицу без всяких коррупционных составляющих на протяжении нескольких лет. и не было случая отказа. разные юрики, разные физики, разные дома - регить сама лично ношу. так ИП тоже не может физику уступить?

Отправлено 11 Январь 2012 - 06:38

Интересно, а рассматривалась эта тема с учетом позиции ВАС по инвестиционным договорам в принципе?
Они ведь условно разделены на куплю-продажу, подряд и простое товарищество.

Тоже задумался над законностью уступок юрику физикам на основе ДДУ.
Изначально был уверен, что инвестиционные договоры, по которым уступка запрещена, это не ДДУ. Иначе смысл написания в пункте инвестиционные договоры в ином контексте, чем они указаны в первом предложении п. 3.
Однако можно согласится и с той логикой, что глупо будет указывать на то, что 214-фз не распространяется на инвестиционные отношения юриков, не основанных на ДДУ, а потом в этом же законе регулировать в виде запрета эти отношения.
Когда же дошло до того, что в принципе инвестиционные договоры не связанные с ДДУ ВАС признал не существующими, а лишь одной из разновидностью поименованных в ГК КП, подряда или ПТ, в таком случае в принципе не понятно о каком запрете уступок речь, если не из ДДУ.

И это очень печально, потому что если практика пока идет о разрешении уступок из ДДУ юрику физикам, то указанная проблема может эту практику изменить.

Отправлено 11 Январь 2012 - 09:15

1. согласно известному пленуму нормы 214-фз являются специальными по отношению к нормам купли-продажи ГК
2. пункт 3 ст 1 введен в целях ограничения возможностей обхода 214-фз путем заключения прежде всего уступок по так называемым договорам соинвестирования
3. если считать правильной позицию Mich в этой теме, то имеет место запрет на уступку прав по договорам купли-продажи будущей вещи (читай соинвестирование) от покупателя юрика покупателю физику
причем эти правила не применяются к правоотношениям ПТ и подряда
4. правила о запрете уступок возникли в 214-фз в 2006 году, а пленум в июле 2011 г.
понятно, что никто не задумывался о стыковках

Отправлено 11 Январь 2012 - 11:00

После выхода известного пленума специалисты анализировали возможные налоговые риски, возникающие при заключении инвестиционных договоров в послепленумное время. И звучал вывод о том, что если ранее передача имущества по инвестиционному договору реализацией не была и НДС не облагалась, то теперь при заключении договора купли-продажи будущей вещи передача имущества будет реализацией, облагаемой НДС.
Таким образом собственно говоря природа инвестиционной деятельности будет в чем?
А раз так, то договор купли-продажи не будет инвестиционным.
И пусть известный пленум говорит о том, что нормы 214-фз являются специальными по отношению к нормам о купле-продажи, но в пункте 3 ни о какой купле-продажи речи нет.

Jazzanova, мне интересна Ваша позиция

возможна ли уступка юриком физику по ДДУ. Из этой темы я вижу, что Вы считаете нет.

Отправлено 11 Январь 2012 - 11:33

Цитата

А раз так, то договор купли-продажи не будет инвестиционным.

договор купли-продажи является инвестиционным - имхо
ндс в отношении купли-продажи недвижимости давно пора отменить или заменить на другой более простой в учете налог
учет ндс обходится дорого и снижает инвестиционную привлекательность правовой системы РФ ее конкурентоспособность по сравнению с другими правовыми системами
если сделки купли-продажи с квартирами и землей без ндс
а с нежилыми помещениями с ндс - в чем правовой смысл таких правил?
в пункте 3 ст.1 действительно слов купля-продажа нет, но чем мы сейчас занимаемся - пытаемся по воле пленума скрестить на практике лебедя рака и щуку - получается полная фигня имхо

Цитата

мне интересна Ваша позиция возможна ли уступка юриком физику по ДДУ. Из этой темы я вижу, что Вы считаете нет.

поскольку исходно криво сформулирован закон
будем отталкиваться от того что имеем
1)

Цитата

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

следовательно п. 3 ст. 1 214-фз как часть этого закона на дду заключенные юридическими лицами между собой распространяется, что также следует из ст. 1 закона
2)

Цитата

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

применение этой нормы к договорам соинвестирования будет противоречить предложению № 1 пункта 3 ст. 1 214-фз, ведь законодатель ранее указал, что 214-фз на подобные сделки не распространяется, соответственно запрет на передачу прав по таким сделкам работать не должен
коллизия очевидна
3) дду как сделка связан с инвестиционной деятельность по строительству и после его исполнения возникает право собственности на жилое помещение - таким образом к этой сделке исходя из буквального толкования пункта 3 ст. 1 214-фз запрет применим

Позиция Mich логична с точки зрения здравого смысла
но то, что мы реально имеем в законе исходно криво
поэтому могут иметь место разные подходы к этому вопросу

Отправлено 11 Январь 2012 - 14:55

По НДС согласен.
Логика с распространением тоже есть, я уже писал, но думаю все таки лучше, если будет действовать существующая практика, которую судя по всему "грамотный" законодатель и закладывал в смысл пункта 3.
А именно, что запрещаются уступки из инвестиционных (и т.п.) договоров, включая куплю-продажу будущей вещи, не оформленных по 214-ФЗ.
Таким образом и волки сыты (юрики) и зайцы целы (физики).
Если же распространять запрет уступки только на ДДУ (а того как раз требует указанная выше логика), значит серые схемы обхода 214-фз живее всех живых

А разве этого хотел законодатель принимая 214-фз и вводя пункт 3

тут к месту будет нетленка от черномырдина
"хотели как лучше, а получилось как всегда"
насчет практики будем отталкиваться от состоявшихся судебных решений
жаль что здесь отписку ВС так и не выложили

Отправлено 13 Январь 2012 - 18:56

А ещё можно это понять, как: "...уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями..." не между собой, а с кем-либо, в том числе и с гражданами. Потому что если бы законодатель имел ввиду сделки между юридическими лицами и/или предпринимателями, то он после слова "заключены" вставил-бы слово "между". А раз слова "между" нет, то можно понять, что юридические лица(или) индивидуальные предприниматели просто являются стороной этих инвестиционных договоров. Значит уступка по договорам, в которых одной из сторон является юр.лицо, или инд.предприниматель не допускаются :wacko:

.

А ещё фраза "...после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение.."можно отнести и к "...Передача гражданам прав путем уступки требования.." и к "...договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов...". Во втором варианте, позиция полного запрета на переуступку в сделке с юр.лицом опять всплывает :wow:

Е...ться можно, это предложение наверное хоркина в госдуме сочиняла :angry:

Отправлено 07 Март 2012 - 04:37

Интересно, а как будет расчитываться пеня за просрочку сроков сдачи объекта долевого строительства, в случае если первоначальный договор ДДУ заключал юрик а затем уступил права по ДДУ физику? Не кажется ли вам, что норма запрещающая переуступать права (по видимому всётаки по ДДУ) от юрика к физику внедрена именно для недопущения подобных коллизий. Что бы юрики не имели возможности перепродавать свои права со значительной наценкой физикам. Ведь если юрику по договору ДДУ положенна пеня в 1 млн.руб, то физик имеет право получить в 2 раза больше, то есть 2 млн.руб. А застройщик вообще получается ничем не защищён. На сегодня его задолженность всего 100 млн.руб., а завтра её переоформили на физиков и задолженность за одну ночь увеличилась в 2 раза и стала уже 200 млн.руб.

Отправлено 29 Октябрь 2012 - 10:19

Определение ВАС от 10.05.2012 №ВАС - 5731/12,
"...уступка прав не допускается в отношении договоров, связанных с инвестиционной деятельностью и не основанных на договоре участия в долевом строительстве, тогда как между должником и цедентом заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем доводы заявителя о неверном толковании судами норм указанного закона подлежат отклонению."
И все же вопрос: какие риски заключения одного ДДУ на все помещения в МКЖД между юриками, если договор ДУ зарегистрировать?

Отправлено 14 Апрель 2013 - 14:18

Ну ладно..полемика большая,единого мнения не сложилось. да все это теория...
у нас Договор уступки прав требования между физиком и ИП. у ИП договор ДДУ с ООО.
Можно ли к примеру на этом фоне договор цессии признать ничтожным и обязать ООО заключить договор купли-продажи с физиком...? или вообще выдумать хитрую схему, чтобы вычленить из цепочки ИП и остаться при квартире. Может даже признать все договоры ничтожными и признавать право на квартиру? Или же сразу в ОП?

		Среда, 16.07.2025, 03:50 Приветствую Вас Гость \| RSS
		Мой сайт
	Главная \| \| Регистрация \| Вход