Татьяна Загоскина, аудитор ООО «Центр управленческих консультаций «Вятка-Академаудит»
Сегодня нередки ситуации, когда организация, применяющая УСНО (упрощенную систему налогообложения), заключает с Застройщиком договор на участие в строительстве квартиры, и становится участником строительства. Впоследствии заключается договор уступки прав требования, на основании которого новым участником становится физическое лицо. Отсюда возникает вопрос: как отразить доходы и расходы для целей налогообложения?
В соответствии с п. 2 ст. 346.17 НК РФ затраты налогоплательщика признаются расходами, учитываемыми для целей налогообложения единым налогом, после их фактической оплаты и на основании п. 2 ст. 346.16 НК РФ принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом в п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлен перечень расходов, на которые налогоплательщик, перешедший на УСН и выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы. Данный перечень расходов является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Организация в соответствии с договором приобретает только права собственности на квартиру, а не саму квартиру, а затем переуступает их физическому лицу.
Таким образом, произведенные организацией затраты по приобретению прав на квартиру, фактически возмещенные впоследствии физическим лицом при переуступке ему полученных организацией прав на квартиру не могут учитываться в качестве расходов, принимаемых для целей налогообложения, поскольку указанные затраты не включены в закрытый перечень расходов, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Что касается учета доходов, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ организации при определении объекта налогообложения по единому налогу учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, внереализационные доходы, определяемые на основании ст. 250 НК РФ, и не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
На основании п. 2 ст. 132 ГК РФ права требования являются составной частью имущества предприятия.
Таким образом, по договору уступки права (требования) инвестирования на объект недвижимого имущества организация приобретает у застройщика имущественные права на квартиру.
При последующей реализации приобретенных имущественных прав на квартиру физическому лицу у организации должна быть определена в целях исчисления единого налога выручка от реализации имущественных прав.
Следовательно, для целей налогообложения единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в качестве дохода организация должна учитывать выручку от реализации имущественных прав, полученную от физического лица, при этом датой получения доходов признается день поступления средств в кассу от физического лица.
