Договор уступки при покупке объекта

Порой покупатель квартиры в новостройке решает продать ее, не дождавшись получения права собственности, он и будущий собственник подписывают договор уступки, а не договор купли-продажи. Необходимо подчеркнуть, что договор уступки свидетельствует о покупке не самого объекта, а только права требования на передачу его в собственность после завершения строительства.

В последнее время очень часто встречаются случаи, когда переуступают квартиры, на которую пока еще не получено право собственности.

Имеются два главных вида уступки:
- по договору долевого участия;
- по предварительному договору купли-продажи.

Во-первых, все денежные средства должны быть вложены, неуплаченные передаются покупателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых – уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартиру можно переуступать неограниченное количество раз. В-третьих, договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на отдельных условиях и в установленный срок, но не право требования передачи самой квартиры. Иными словами, покупатель и продавец не совершают куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем.

Следует подчеркнуть, если предварительный договор будет расторгнут или прекращен, покупатель не вправе рассчитывать на объект, даже если им уплачена полная стоимость, он может лишь требовать возврата денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Условия договора уступки
Договор уступки должен совершаться в письменной или нотариальной форме. В некоторых предусмотренных законом случаях на договор уступки распространяется требование и о государственной регистрации.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если другое не предусмотрено законодательством. Вот почему важно в договоре уступки права помочь, по какому именно договору уступается право и какие документы продавец должен передать покупателю. Также можно указать также цену уступки, сроки, содержание уступаемого права и другие условия.

Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты стоимости договора или вместе с переводом долга на нового участника сделки — покупателя.

Перечень документов для заключения договора уступки
Перечень документов, которые покупатель должен получить на руки после сделки:
- основной договор (или его заверенная копия);
- акт передачи вышеназванных документов;
- согласие второй стороны на уступку.
- подтверждения расчетов между сторонами основного договора;
- договор уступки.

Риски при заключении договора уступки
Человек, к которому переходят права требования, неизменно рискует. Риски могут быть самые разные:
1. может оказаться недействительным передаваемое право требования;
2. застройщик может не дать согласие на уступку, особенно если она связана с переводом долга;
3. уступка права требования может противоречить закону или договору.

По словам специалистов, первоначальный кредитор, который уступил требование, выходит из череды сделок и отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. Но он не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Как уверяют специалисты, особенно осторожно следует относиться к договору уступки, по которому правообладателем является не застройщик — юридическое лицо, а физическое лицо. Поскольку в этом случае покупатель становится еще одним звеном в череде сделок, действительность которых следует обследовать. Помимо этого, велика вероятность, что при появлении проблем со строительством физическое лицо не сможет нести за это ответственность. А так как продавец-правообладатель вышел из цепочки сделок, при расторжении договора уступки возврат денежных средств может осуществить только должник, право требования, к которому было уступлено, но лишь в сумме, уплаченной ему продавцом.

Интернет-журнал "Сейл Агент: Недвижимость"