Пятница, 18.07.2025, 04:42
Приветствую Вас Гость | RSS
 
Мой сайт
Главная | | Регистрация | Вход
Меню сайта

Мини-чат

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Главная » 2013 » Июль » 27 » Входим в долю грамотно-2: виды договоров
14:53
 

Входим в долю грамотно-2: виды договоров

Сегодня более 90% жилья строится с помощью привлечения средств частных инвесторов. Иначе их еще называют участниками долевого строительства или дольщиками. Схематично это выглядит так: застройщик добивается прав на земельный участок, получает разрешение на строительство, начинает проект и запускает рекламу, чтобы привлечь покупателей. Таким образом, в дальнейшем дом достраивается на деньги дольщиков. Эта схема хороша всем, но она не дает участнику долевого строительства каких-либо гарантий получения квартиры. Даже со вступлением в силу ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве», дольщики все еще остаются не защищенными в правовом плане.
А проблем у дольщика может возникнуть много: застройщик требует дополнительные деньги на достройку дома, продает квартиры нескольким покупателям одновременно, не признает за дольщиками прав требования, а то и вовсе исчезает.
Обезопасить себя на 100 процентов не может никто. Но у покупателя есть выбор между несколькими формами договора, которые предоставляют ему разную защищенность. В зависимости от типа договора, дольщик подпадает под действие тех или иных законов и имеет разные права. Сейчас наиболее безопасным является договор долевого участия в строительстве: именно подписавшие его дольщики защищены более других. Однако далеко не все продавцы строящегося жилья готовы взять на себя обязательства, предусматриваемые таким договорам. Поэтому они нередко стараются увильнуть от прозрачной схемы и воспользоваться менее обременительными схемами продаж. Поэтому любой потенциальный покупатель должен хорошо понимать, что ему дает тот или иной договор, как этот договор может быть использован в его интересах или интересах застройщика.
Договор долевого участия в строительстве

Этот договор является самым надежным для дольщика. Ему посвящен почти весь ФЗ-214, именно обладатели этого договора могут в первую очередь рассчитывать на помощь суда и правоохранительных органов в случае, если застройщик не торопится исполнять свои обязательства по договору.
Договоры долевого участия регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Если регистрация не проведена, договор считается недействительным. Если договор зарегистрирован, это означает исключение возможности двойных продаж.
Чтобы договор был действителен, он должен содержать в себе следующую информацию: об объекте долевого строительства, сроке передачи дольщикам дома, цену, схему оплаты, гарантийный период эксплуатации дома (обычно, от 5 лет).
Договор соинвестирования

Подписание такого договора делает участника долевого строительства полноправным бизнес-партнером компании-застройщика и обязывает его разделять с застройщиком все риски. В этом случае дольщика защищает только федеральный закон № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. Рассчитывать на законы «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителя» от 7.02.1992 г. соинвестор строительства не может.
Практика заключения договора соинвестирования была особенно распространена до принятия ФЗ-214.

Договор переуступки прав требования (договор цессии)

Такой договор заключают между собой частные лица, если один из них продает другому квартиру в еще недостроенном доме. Иными словами, он продает человеку права на эту квартиру. Такой договор защищает покупателя, если продавец подписал с застройщиком договор, соответствующий ФЗ-214, и зарегистрировал его в регистрационной службе. Договор цессии также регистрируется в ФРС. Договор защищает право нового покупателя на квартиру, но не гарантирует (как и любой другой договор) порядочность застройщика и соблюдение сроков сдачи дома.
Очень часто люди продают свое право требования с целью заработать денег: за полгода-год стоимость квартиры увеличивается с увеличением степени готовности дома. Однако, если первоначальный дольщик может выручить от переуступки доли значительную сумму, то преемник права требования рискует деньги потерять. Дело в том, что он, как и первый дольщик, имеет право отказаться от долевого участия, если строительство объекта затягивается и дом явно превращается в долгострой. Но в этом случае ему обязаны вернуть только вложенные средства, без учета изменения цен на недвижимость. А так как цены на жилье в нашей стране могут меняться очень быстро, у отказавшегося от квартиры дольщика может не хватить денег на покупку аналогичной квартиры от другого застройщика.
Вексельная схема

Продажи квартиры по векселям сейчас крайне редки, позволить себе реализовать вексельную схему продаж может только крупный застройщик, потому что векселя требуют финансового или материального обеспечения. Приобретая квартиру по векселю, дольщик приобретает обязательство застройщика эту квартиру ему предоставить.
Здесь возможны два варианта. При одном дольщик приобретает вексель у третьего лица (организации) и платит им за квартиру. При другом варианте вексель может быть выпущен самим застройщиком, обязательством по векселю выступает передача дольщику квартиры. Но нужно сказать, что рисков в этой схеме больше, чем положительных сторон. Покупка квартиры по векселю может быть выгодна в условиях стремительного роста цена на жилье и инфляции. Однако в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик может рассчитывать в лучшем случае на возвращение ему стоимости векселя. Но даже для этого придется изрядно побегать по судам. Квартиру по такому векселю не получить, рассчитывать на возмещение потерь от инфляции и увеличения рыночной цены квартиры тоже не придется.
При вексельном варианте покупки квартиры дольщик может заключить предварительный договор и договор купли-продажи векселя, которые не регистрируются. А, значит, единственной гарантией благополучного исхода сделки является в данном случае надежность застройщика.
Договор предварительной купли-продажи

Такая схема предусматривает подписание сторонами сделки обещания подписать основной договор купли-продажи после достройки жилья.
Как правило, в предварительных договорах фиксируют основные характеристики строящегося объекта и приобретаемой квартиры, срок подписания основного договора (чит. срок сдачи дома). Также в договоре указывают, когда и в каком размере покупатель вносит задаток и основной платеж за квартиру.
Предварительный договор является, пожалуй, самым рискованным из всех перечисленных. В ФРС его не регистрируют, оттого очень сложно отследить, сколько же реально средств застройщик привлек для строительства дома. Проще говоря, нельзя узнать наверняка, сколько раз продали одну и ту же квартиру.
Прецедентов, когда бы дольщики смогли на основании предварительного договора отсудить себе квартиру или компенсацию, в России мало.
Как себя обезопасить

Действенной защиты от долгостроев нет. Но есть возможность максимально облегчить для себя возможные последствия затягивания вашего дома. Для этого нужно совершать сделку в рамках ФЗ-214, ибо только он хоть как-то защищает дольщиков. А это значит, что нужно заключать с продавцом квартиры договор долевого участия в строительстве или договор переуступки прав требования. Все остальные схемы можно пробовать, четко осознавая, что законодательно ваши сделки не будут защищены и вы полагаетесь только на репутацию застройщика. Если вы все же идете на заключение нерегистрируемого договора, обязательно проверяйте застройщика, уже сданные им объекты. Не поленитесь обратиться за помощью к юристу. И при этом помните: если застройщик надежен и уверен в своих силах, ему нет смысла следовать мутным схемам продаж и оставлять за вами как можно меньше прав.
И помните, что на строительном рынке давно существует такая услуга, как страхование договоров с застройщиком. Если у вас остаются сомнения по поводу удачного исхода строительства, обратитесь к страховщикам. Страховые компании всегда очень тщательно проверяют застройщика, так как ваши риски ложатся на их плечи. И помните: в случае, когда страховые компании не хотят страховать договор с застройщиком, немедленно отказывайтесь от покупке. Отказ страховой компании означает 100-процентное наличие в репутации застройщика каких-то темных пятен.
Анастасия Миронова


фото с сайта www.bn.ru

Просмотров: 399 | Добавил: hoperem | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Поиск

Календарь
«  Июль 2013  »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031

Архив записей

Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz


  • Copyright MyCorp © 2025

    Бесплатный хостинг uCoz