Вопрос-ответ

Собираюсь приобрести квартиру в новостройке. Однако квартира принадлежит не строительной компании, а инвестору (третьему лицу), с которым и предстоит заключать договор. При этом мы заключаем не договор купли-продажи, а договор уступки права требования. На что обратить внимание при его заключении?

Ответчает
Юрий Кузнецов
юрист АН «Роланд» :

В данной ситуации есть несколько наиболее важных моментов:

1. В первую очередь следует обратить внимание, чтобы инвестор в полном объеме исполнил свои обязательства перед застройщиком (выплатил все денежные средства, предусмотренные договором). Либо, если это было оговорено, оказал услуги, поставил продукцию.

Подтверждением выплаты денежных средств может быть приходно-кассовый ордер с кассовым чеком или платежное банковское поручение. Подтверждением фактического оказания услуг и поставки продукции должно быть соглашение (или его заверенная копия) о прекращении взаимных обязательств по договору инвестирования (образец см. в приложении). Вместо соглашения может быть акт о взаиморасчетах между сторонами по договору инвестирования.

2. Кроме того, необходимо побывать на объекте строительства и убедиться, что стройка не заморожена. В связи с кризисом ряд строительных компаний заморозил свои объекты.

3. Инвестор должен передать договор инвестирования (оригинал) и все оригиналы платежных документов покупателю в момент произведения расчёта.

4. Следует обратить внимание на дополнительные платежи по договору инвестирования, которые инвестор должен произвести после сдачи жилого дома в эксплуатацию (оплата за установку телефона, электрику, котел, котельную, сантехнику, газовую плиту и т.д.). Все эти платежи придется производить покупателю. Если инвестор произвел эти платежи, он так же должен передать платежные документы.

5. Необходимо посмотреть разрешение на строительство данного дома. Как правило, это можно сделать на сайте строительной компании, либо в её офисе. Если разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года, то договор инвестирования должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области.

6. Следует внимательно прочитать договор инвестирования! Важно понимать, что после заключения договора уступки права требования все права и обязанности по договору переходят к покупателю!

Образец соглашения о прекращении обязательства зачетом встречных требований.

Рязань

ООО Х в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, зарегистрированного межрайонной ИФНС №... по Рязанской области 28 апреля 2000 года за основным государственным регистрационным номером ....., с одной стороны, именуемый в дальнейшем Сторона 1, и ООО Y в лице директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемое в дальнейшем Сторона 2, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Сторона 1 является кредитором, а Сторона 2 - должником по договору участия в долевом строительстве №... от 15 августа 2009 года. Денежная сумма, подлежащая выплате по данному договору, составляет 2 000 000 (два миллиона рублей) (НДС не облагается).

2. Сторона 2 является кредитором, а Сторона 1 - должником по договору поставки продукции безналично от 15 августа 2009 года. Денежная сумма, подлежащая выплате по данному договору, составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей, в т.ч. НДС 18%.

3. Размер погашаемых встречных взаимных требований по договорам, указанным в пп. 1 и 2 настоящего Соглашения, составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей.

4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 считается исполнившей свои обязательства по договору, указанному в п. 1 настоящего Соглашения на сумму 2 000 000 (два миллиона) рублей.

Сторона 1 считается исполнившей свои обязательства по договору, указанному в пп. на сумму 2 000 000 (два миллиона) рублей, в т.ч. НДС 18%.

6. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах - по одному для каждому из сторон.