У нас возник ряд вопросов.
1) Можно ли ли делать уступку в случае инвестиционного договора??
2) Является ли корректным формулировка "Долевое участие в инвестировании" ? В нашем понимании может быть либо дольщик, либо инвестор
3) Можно ли такой договор назвать долевым? В пункте 1.1 идет ссылка на закон об инвестиционной деятельности, а не на ФЗ 214 о долевом участии
4) Можно ли как то обезопасить себя в случае отказа регистрации уже после передачи денег? Например, включить что-то типа "Продавец обязан вернуть сумму в размере ХХХХХХ в случае отказа в регстриации". Реально ли в этой случае получить средства обратно?
Кратко по заданным вопросам.
1). Уступку по инвестиционному договору, в принципе, делать можно. Возможность перемены лиц в обязательствах прямо предусмотрена действующим законодательством РФ. Основные правила по уступке регулируются § 1 главы 24 ГК РФ.
2). «Долевое участие в инвестировании», думаю, корректная формулировка. Долевым может быть участие в различных сферах деятельности, в т.ч. и в инвестировании. В данном случае, это совместное вложение денежных средств с выделением доли каждого участника.
3). По той же причине, очевидно, и наименование договора можно считать корректным. Хотя, в общем-то, название договора не имеет принципиального значения. Главное – суть обязательства. И в случае спора суды будут рассматривать дело, установив правовую природу договора, исходя из его содержания.
4). Почему Вы решили, что уступка в данном случае вообще будет регистрироваться? Уступка требования, основанного на сделке, совершается в той же форме, что и основная сделка. Если основной договор не регистрировался, на каком основании будет регистрироваться уступка по нему? Кроме того, даже в случае явно неосновательно полученного обогащения вернуть деньги не всегда возможно. О перспективах возврата денег, очевидно, можно будет говорить после анализа финансовой отчетности контрагента и прочих документов.
Это если отвечать чисто по заданным вопросам. Но в Вашем случае я больше поинтересовалась бы другими моментами.
Если физ. лицо не имеет статус предпринимателя, может ли оно вообще вступить в договор инвестирования? С одной стороны, граждане, как и юридические лица, свободны в заключении любых видов договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ. Главное, чтобы это не противоречило законодательству. И тут как раз большой вопрос. Законом 214-ФЗ исчерпывающе установлены способы привлечения денежных средств граждан на строительство. Это можно сделать посредством заключения Договора участия в долевом строительстве (то, что в народе называется «ДДУ»), жилищных сертификатов или через кооперативы (ЖСК и ЖНК). Всё. В этом же законе содержится
запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов.
Что касается Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", то, хотя он и не содержит ограничений на участие в инвестиционной деятельности физических лиц, по разъяснению ВАС РФ,
положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Не задумывались,
как будете получать Свидетельство о праве собственности на квартиру, приобретённую по обсуждаемому договору? На основании каких документов? Вы знаете, что уже были случаи отказа в гос. регистрации недвижимости в аналогичных случаях на основании того, что представленные на государственную регистрацию договоры уступки права требования, в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут являться надлежащими правоустанавливающими документами для государственной регистрации права собственности на квартиру. И судебная практика подтверждает правоту Федеральной службы государственной регистрации, отказывающей в совершении регистрационных действий.
Важное значение также имеет, когда заключался инвестиционный договор. Дело в том, что действие Закона 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
Не буду утверждать, что схема заключения договора инвестирования является 100% «попаданием на деньги», но то, что вариант проблемный и содержит повышенные риски для желающих таким образом улучшить свои жилищные условия – однозначно. Лично я в такую схему ввязываться не стала бы.
Судами выработана определённая практика рассмотрения споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства. Такие договоры оцениваются как
договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Думаю, обсуждение их в рамках риэлторского форума бессмысленно.
--------------------
"Сначала надо изучить то, о чем пишешь, потом надо научиться писать. На то и другое уходит вся жизнь." (Э.Хемингуэй). Афоризм с сайта наших юристов http://www.imperbiz.ru/
